Real Estate M&A Advisory
法人が保有する収益不動産の
売却・整理の相談窓口
「不動産」を売るのではなく、「法人」の譲渡も。
最終的なお手元資産の最大化を目指す選択肢を。
不動産実務×金融の横断者が、単一案件でなく、
相続・承継を含めた資産全体の設計をともに考えます。
法人名義で不動産を保有している場合、出口戦略は単なる物件売却だけでは終わりません。選択肢を間違えると、最終的な手残りは数千万円から数億円単位で変わる可能性が生じます。
物件を売るべきか、法人ごと譲渡するべきか、違いがよく分からない
現物不動産売却と法人ごとの譲渡で、最終的に手元に残る金額がどう変わるのか比較したい
法人の解散・清算を検討しているが、不動産がある場合の整理の仕方が分からない
法人の売却「M&A」と聞くと、手数料が高額となりそう
複数の法人・複数の物件を、どういう順番で、どのタイミングで動かすべきかと悩んでいる
株主構成や借入が絡んでおり、物件単体の判断だけでは済まない
後継者がおらず、相続・承継を見据えて、先に法人と資産の整理が必要だと感じている
金融機関、顧問税理士、不動産会社などにそれぞれ相談しているが、全体の方針が定まらない
法人が不動産を保有している場合、単に物件を売却するだけでなく、法人そのものをどう扱うかまで検討する必要があります。現物不動産として売却し、法人を清算するのか。それとも、不動産保有法人ごと譲渡するのか。この違いによって、最終的なお手元の資産は大きく変わり得ます。
現物不動産売却では、売却対象は不動産そのものです。一方、不動産保有法人ごとの譲渡では、売却対象は法人の株式等になります。同じ不動産を前提としていても、売却対象が変わることで、税務、手続き、買手側の検討ポイントも変わります。
税金、借入返済、諸費用、株主への分配、将来の承継負担まで含めて、最終的にどれだけお手元に残るのかを整理する必要があります。物件単体で売却する場合と、法人売却・株式譲渡・清算・承継・保有継続を比較した場合では、最終的な手残りや手続きの負担が変わる可能性があります。
各専門家には、それぞれの役割と強みがあります。だからこそ、それらが複合的に絡み合うケースでは、全体の論点をまとめて整理する機能・役割が求められます。
大切なのは、「いくらで売るか」だけではありません。
税金・借入・諸費用まで含めて、手元に何が残るのか。
そして、安心・安全な取引ができるかどうか。
あなたの会社は、『中身』を動かしますか？ それとも『器』を動かしますか？
選ぶ方法によって、手続き・税金・最終手残りの考え方は変わります。
現物売却
物件を売るルート不動産売買
所有権移転
法人譲渡
会社ごと譲るルート株式譲渡
株主交代
売る対象が変われば、税金・手続き・買主側の目線、そして最終的にお手元に残る資金まで変わります。
同じ売却価格でも、選ぶ方法によって最終的にお手元に残る資金は変わり得ます。
大切なのは、課税まで含めた“実際の手残り”で比べることです。
Route A
現物売却ルート
― 2段階で深く削られる構造
売却価格（額面）
不動産の売却価格
【第1段階の課税】法人段階
法人税等の課税
売却益 × 実効税率（約30〜35%）
【第2段階の課税】個人段階
個人への還流時の課税
残余財産分配、配当、役員報酬等として個人へ移る際、
総合課税として他の所得とも合算され、
※所得税等（復興特別所得税を含む 5.105〜45.945%）＋住民税（10%）
最終的にお手元に残る資金
2段階の課税で大幅に縮小
〔消費税の扱い〕現物売却
※法人の保有期間・借入状況・個人の所得水準等により税額は異なります。上記は構造的な課税経路のイメージです。
この構造となる（納税）ことによって、
最終的にお手元に残る資金が縮小してしまう可能性。
Route B
法人譲渡ルート
― 課税が1段階で完結しうる構造
株式譲渡価格
株式（会社）の譲渡価格
課税は1段階 のみ
株式譲渡所得課税
他の所得と分離して課税されるため、
累進課税の影響を受けず、税率は一定。
見通しが立てやすい構造です。
最終的にお手元に残る資金
課税1段階で、より多く残せる可能性
〔消費税の扱い〕株式譲渡
買主側コストの違いが、売主条件にも影響する場合があります
法人譲渡では不動産の所有権が移転しないため、買主側に上記コストが発生しません。その分、買主側の総コストが抑えられ、結果として売主条件の改善につながる可能性があります。
※株式の取得価額・保有期間・借入状況・株主構成等により結果は異なります。上記は一般的な構造の比較イメージです。
表面上の価格ではなく、最終的にいくら残るかで比べることが重要です。
※税務・法務・借入条件・株主構成・株式取得価額・資本金等の額などにより結果は異なります。上記は一般的な比較イメージであり、個別の税務判断を示すものではありません。
具体的な試算は、個別のご相談の中で整理いたします。
〜 スリースターズが担う役割 〜
1
当社は、保有継続、承継、法人譲渡（不動産M&A）、物件売却、資産組替、解散・清算といった選択肢を、いずれか一つの方向に誘導するのではなく、中立的な立場で比較します。「どちらか片方の取引しか扱えない」といった制約や「どちらの方法が当社の報酬として有利か」といった発想ではなく、『どの選択が、その方の人生にとって、一番"より"良いか』という基準で、選択肢のメリット・デメリットを可視化し、真に納得できる判断を支えます。
2
事業構造や収支、借入状況や資金計画、そして税務上の論点といった「金融・財務の目線」と、保有不動産の市場価値、流動性、管理状況、さらには買手目線といった「不動産固有の実態」を横断して整理します。「不動産デューデリジェンス」の観点も踏まえ、偏りのない目線で調査を実施。これにより売却価格や取引条件への反映だけでなく、将来リスク、手続き負担、そして最終的なお手元資金まで見据えた出口戦略構築をします。
3
必要に応じて税理士・弁護士・司法書士・不動産鑑定士などの専門家と連携しながら進めます。不動産だけでなく、会社・税務・法務が複雑に絡み合うプロジェクトにおいて、当社が窓口となり、一つのテーブルで整理・推進することで、分断されがちな判断材料を整え、納得感のある意思決定を支えます。
その根底にある考え方
不動産だけ、金融だけでは解決できない課題に対し、人生と資産の全体を見渡した"より"良い選択肢を、ともに考え続けること。
「人生に"より"良いを」 その一点に、すべての判断基準を置いています。
本サービスは、不動産・法人・資産に関する論点整理、選択肢比較、意思決定支援を目的とするアドバイザリーです。個別の不動産売買媒介、金融商品取引、税務申告、登記、法律事務等に該当する業務は、必要に応じて適切な有資格者・登録事業者と連携して対応します。
物件だけを見るのではなく、法人と資産の全体を整理します。
「物件自体を売る」か、「法人ごと譲る」か。大きな分岐点は2つです。
ただし、実際の判断では、税務、借入、株主構成、承継、手続き、専門家連携まで含めて整理する必要があります。
物件を個別に売却するのではなく、法人ごと・または株式を譲渡するという選択肢の論点を物件売却と並べて整理します。
法人が保有する収益不動産を現物として売却する場合の論点を整理します。売却タイミング・市況・税務上の影響・手続きの流れなど、売却に際して整理すべき論点を確認します。実際の売買手続きは、必要に応じて提携する宅建業者と連携します。
解散・清算を検討している段階でも、事前に選択肢を確認することに意味があります。不動産がある場合の整理順序と論点を可視化します。
親族内・親族外・経営者への引き継ぎを含め、承継の選択肢と時間軸を整理します。法人と不動産をどの順序で、どのように引き継ぐべきかを検討します。
すぐに売却や清算を行わず、保有を続けながら整理する選択肢です。管理状況、借入、資産構成、将来の売却・承継に向けた準備の論点を確認します。
保有不動産の一部売却や資産構成の見直しを検討する選択肢です。全てを売る、全てを残すという二択ではなく、法人の状況に応じて整理範囲を検討します。
証券・銀行・不動産の各現場を経験してきた代表が、財務・市況・資産背景を横断して整理します。一般的なM&A仲介の視点だけでは捉えきれない、立地・収益性・賃貸状況・管理状態・買手目線まで踏まえ、現物不動産としての価値を売却価格や条件の整理に反映します。単なる法人譲渡の論点にとどまらず、手放す資産そのものの価値を見極め、最終的なお手元資金の最大化を目指します。
不動産を売却しましょう、法人を売却しましょう、といった特定の手法に誘導することなく、各選択肢を比較し、オーナー様にとって"より"良い判断材料を共に整理します。
保有不動産の権利関係、賃貸状況、修繕履歴、担保設定、建築物の遵法性、管理状況など、財務諸表には表れない不動産実務における重要な事項を踏まえて整理します。不動産固有のリスクにより、売主・買主双方にとって、後からトラブルになりにくい取引設計を支えます。
一般的なM&A仲介では、レーマン方式や最低報酬が設定されるケースがあります。一方、当社では、不動産保有法人の整理という特性を踏まえ、通常の不動産取引に近い考え方を基準とした報酬体系を設計しています。そのため、売却価格だけでなく、税金・借入返済・諸費用・報酬負担まで含めた「最終的にお手元に残る資金」を比較することが重要です。詳細は案件内容を確認した上で、個別にご説明します。
不動産鑑定士・税理士・弁護士・司法書士などの専門家と連携し、不動産・法人・税務・法務などの要素が複雑に絡み合うプロジェクトを、当社が起点となり、一つのテーブルで整理・推進します。
代表および三カ国語対応スタッフは、不動産M&A診断士資格を保有しています。物件売却と法人売却の構造的な違いを理解した上で、比較に必要な論点を整理します。
法人の状況・物件概要・保有背景・今後のご意向を伺います。初回相談の段階では、詳細資料がすべて揃っていなくても構いません。
ご状況をもとに、検討すべき選択肢と論点を整理します。「現物売却・法人清算」と「法人ごと譲渡」の『最終手残り』を比較するため、必要資料を確認し、税務・借入返済・専門家費用等の前提条件を整理します。
現物売却・法人譲渡（不動産M&A）・承継・保有継続等の選択肢について、整理した前提条件をもとに比較検討します。必要に応じて、税理士・不動産鑑定士・司法書士・弁護士・宅建業者等と連携し、実務面の確認を進めます。
判断材料が揃った段階で、オーナー様ご自身の意思決定をサポートします。実行フェーズでは、関係する専門家・機関との連携調整を支援します。
以下の状況に当てはまる法人オーナー様は、現物売却だけで判断する前に、法人譲渡との比較検討を行う価値があります。
法人名義で不動産を保有しており、その法人の主な資産が不動産である
不動産以外の事業が大きくなく、法人の実態がシンプルである
取得時・相続時に比べて、現在の不動産価値が大きく上がっている可能性がある
不動産売却後に、法人を整理する方向で考えている、またはまだ方針を決めていない
売却資金を会社ではなく、最終「株主・オーナー個人」の手元に残るキャッシュを重視したい
現物売却を進めた場合、法人段階・個人段階の課税や諸経費を踏まえた概算手残りが見えていない
すでに不動産会社へ売却査定を依頼している、または検討している
物件売却だけでなく、法人ごと引き継げる買い手の可能性も知りたい
一度きりのご判断が、お手元に残る資金を、そして次の世代へ遺せるものを、大きく左右します。
同じ不動産でも、整理の仕方や出口戦略によって、最終的に残る資金は数千万円から数億円単位で変わり得ます。手放した後で、「もっと良い方法があったのかもしれない。」そのような後悔だけは、避けていただきたいと願っています。
おおよそ「いくらで売れるか」を知ることは、そう難しくありません。しかしながら、「最終的にいくら残り、次に何を、どのように遺していくか」まで、一つの視点で見渡せる機会は、案外多くないかもしれません。
売却後は、必要に応じて、お手元に残った資産の方針についても整理します。国際分散も視野に、どのように育て、どのように次の世代へ繋いでいくか。
"より"良い選択のために、お客様とともに考え続けます。
初回面談は、必要に応じて秘密保持に関する確認を行った上で、ご相談を承ります。